Un appartement ou une maison ne se met pas « en gage » : le gage porte sur des biens meubles, et le prêt sur gage au sens strict, pratiqué en France par les caisses de Crédit Municipal, concerne des objets déposés au guichet. Pour un bien immobilier, la garantie s'appelle l'hypothèque. Elle permet d'emprunter en s'appuyant sur la valeur du logement, sans le quitter, mais avec des conséquences sérieuses en cas d'impayé.
Cette page présente les principaux mécanismes : prêt hypothécaire, prêt viager hypothécaire et prêt relais, ainsi que les frais, les risques et les alternatives.
Hypothèque et gage : deux sûretés différentes
Le gage, prévu aux articles 2333 et suivants du Code civil, concerne les meubles : bijoux, véhicules, matériel. L'hypothèque porte sur un immeuble. Elle est constituée par un acte notarié et publiée au service chargé de la publicité foncière, ce qui la rend visible pour tout acquéreur ou nouveau prêteur.
Comme un gage sans dépossession, l'hypothèque laisse le propriétaire dans les lieux : il continue à habiter ou à louer le bien. En revanche, s'il ne rembourse pas, le créancier peut engager une saisie immobilière et faire vendre le bien pour se payer sur le prix.
Le prêt hypothécaire classique
Une banque prête une somme garantie par une hypothèque sur un bien que vous possédez déjà, ou sur celui que vous achetez. Le prêt peut financer un achat, des travaux ou un besoin de trésorerie. Même avec une garantie solide, la banque examine vos revenus et votre capacité de remboursement : l'hypothèque ne remplace pas l'étude de solvabilité.
Les frais à prévoir
- émoluments du notaire pour l'acte d'hypothèque ;
- droits et frais liés à la publicité foncière ;
- frais de mainlevée si l'hypothèque doit être levée avant son terme, par exemple lors d'une revente ;
- frais de dossier et assurance emprunteur demandés par la banque.
Demandez au notaire un chiffrage écrit avant de signer : ces frais pèsent lourd sur un petit montant.
Le prêt viager hypothécaire
Ce prêt, encadré par le Code de la consommation, s'adresse surtout aux propriétaires âgés. La banque verse un capital ou des sommes périodiques garanties par une hypothèque sur le logement. Il n'y a pas de remboursement mensuel : la dette, intérêts compris, est remboursée au décès de l'emprunteur ou lors de la vente du bien, généralement par les héritiers ou sur le prix de vente.
Les intérêts s'accumulent et peuvent absorber une part importante de la valeur du logement au fil des années. Ce montage concerne donc toute la famille. Un échange avec le notaire et, si possible, avec les héritiers est vivement recommandé.
Le prêt relais
Le prêt relais permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, pour une durée limitée. Le risque principal est de ne pas vendre au prix ou dans le délai prévus : il faut alors rembourser avec d'autres ressources ou baisser le prix. Une estimation prudente, réalisée par plusieurs professionnels, limite ce risque.
Et hors de France ?
En Belgique, en Suisse ou au Luxembourg, l'hypothèque existe aussi et passe par un notaire, mais les règles d'inscription, les frais et la protection de l'emprunteur diffèrent. Si le bien est situé dans un autre pays que celui où vous vivez, c'est en principe le droit du lieu de situation de l'immeuble qui s'applique à la garantie. Faites-vous conseiller par un notaire du pays concerné avant de signer quoi que ce soit, surtout si une banque étrangère est en jeu.
Voiture avec ou sans dépôt : une solution pour les petits montants
Pour quelques milliers d'euros, une hypothèque est souvent disproportionnée : frais de notaire, délais, risque pesant sur le logement familial. Un gage automobile peut être plus adapté, auprès d'un prêteur autre que le Crédit Municipal, qui n'accepte pas les véhicules.
Avec un gage où la voiture est remise au prêteur, vous lui confiez le véhicule et les clés et ne roulez plus jusqu'au remboursement. Avec un gage qui vous laisse rouler, la voiture reste chez vous ; le gage est déclaré à l'administration, figure sur le certificat de situation administrative et bloque la vente jusqu'à la mainlevée. Le principe rappelle celui de l'hypothèque, à l'échelle d'un bien beaucoup moins coûteux à mobiliser.
Check-list avant d'hypothéquer un bien
- titre de propriété et état hypothécaire récent, pour savoir si le bien est déjà grevé ;
- accord du conjoint ou du partenaire si le bien est le logement de la famille ;
- accord de tous les indivisaires si le bien est en indivision ;
- offre de prêt détaillant le coût total et l'assurance emprunteur ;
- chiffrage des frais d'acte et de mainlevée par le notaire ;
- scénario en cas de perte de revenus : que se passe-t-il au premier impayé ?
Si le bien est issu d'une succession, l'indivision complique fortement toute garantie : un notaire peut expliquer les options, y compris une vente amiable entre héritiers.
Arnaques et situations fragiles
Méfiez-vous des intermédiaires qui promettent un crédit « garanti par votre maison » malgré un fichage, contre des frais versés d'avance. Un établissement sérieux ne réclame pas d'argent avant l'offre de prêt. Les montages de vente à réméré, où l'on vend son logement avec une faculté de rachat, peuvent faire perdre le bien si le rachat n'est pas possible à temps.
Pour les personnes fichées ou surendettées, hypothéquer le logement pour payer d'autres dettes peut transformer des difficultés passagères en perte du toit. Mieux vaut d'abord consulter un Point conseil budget, une association de consommateurs ou déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Notre page consacrée au fichage FICP et à l'interdiction bancaire recense les aides, et celle sur l'avance sur assurance-vie présente une autre manière de mobiliser son patrimoine.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.